Hoe onafhankelijk het rapport van vorige week is van een ex-Rabo topman en zijn werkgroep met voorstellen over de toekomst van de huizenmarkt, kan je je serieus afvragen. Het lijkt volledig geschreven naar de wensen van Rutte en Dijsselbloem. Een onafhankelijker en inventiever groep mensen had dit niet geschreven.
Studenten komen met toenemende schulden van de universiteit. Als die 20% van hun hypotheek gespaard moeten hebben, betekent het dat ze eerst jaren in een door jaarlijkse huurverhoging toenemend duur huurhuis moeten gaan wonen. Met dan ook nog schulden afbetalen, is er dus niet veel te sparen. Vooral niet omdat je zelfs met een goede opleiding niet in een keer een topinkomen gaat verdienen, en je ook nog op moet rekenen dat je nog eens 10-20% geld moet hebben voor verhuizingn, inrichting, tuinaanleg, etc. Oftewel, voor je straks een hypotheek kan krijgen, moet je al 30-40% gespaard hebben van wat je voorheen in 10 jaar in je hypotheek kon stoppen. Dat betekent dat de nieuwe instromers pas heel laat aan een hypotheek zullen kunnen komen. Reken maar op 5 tot 15 jaar later dan tot recent gebruikelijk was. Te laat om hem in 25 jaar af te kunnen betalen en zo dus een stukje extra pensioen te sparen. En zo laat dat de recessie echt een verloren generatie en veel verlies aan velvaart zal veroorzaken. Dat terwijl ze met een 110 of 120% hypotheek wel al vroeg een huis hadden kunnen kopen, met goede kans dat de aflossingsbedragen binnen 3 to 5 jaar lager zouden zijn dan de stijgende huren en hun mogelijk om echt te kunnen sparen dus veel vroeger zouden ontstaan.
Deze crisis is niet veroorzaakt door een huizenbubbel. Hij is veroorzaakt door een plotselinge stijging van de energieprijzen wereldwijd, door speculatief bankieren, en door bizarre hypotheekvormen waarbij mensen ook nog eens hypotheken mochten uitbreiden op fictieve overwaarde van hun huis.
De voorgestelde wijzigingen zullen desastreuse gevolgen hebben voor de huur en koopmarkt van huizen, en dus ook voor de bouw, en op langere termijn voor sociale zekerheid en oudedags voorzieningen. De huurmarkt zal de vraag niet aankunnen met daardoor of enorme huurstijgingen bij deregulering, of verdere regulering. En de koopmarkt gaat geheel plat. Daardoor komt de bouw niet op gang. Verder zal iedereen nog meer op zijn centen gaan zitten. Dus geen of een heel oud autootje, geen nieuwe TV, geen grote aankopen, en nog meer middenstand over de kop. Centen die mensen uiteindelijk ook nog niet veilig op de bank kunnen zetten, want als die omvallen, dan steelt Dijsselbloem die spaarcenten ook nog even. Dus hoe je veilig die 20-40% van de waarde van een huis van 3-4 ton moet sparen??
Dijsselbloem is met zijn idiote beleid van diefstal van geld van spaarders, houders van grote depositos en beleggers in banktegoeden, al helemaal de verkeerde man op de verkeerde plaats. Het vertrouwen in het bankaire systemen is daarmee opgeblazen. En door van beleggers en grote deposito houders, vaak bedrijven die die depositos nodig hebben om salarissen en lopende kosten te kunnen betalen, geld te stelen concentreer je schade met als gevolg een snel verder uitdijen van de schade. Die spaarders en depositohouders, en ook grote beleggers komen accuut en buiten hun schuld in de problemen en vallen ook om. En daarna hun toeleverende bedrijven en afnemers. Typisch spelletje domino-steentjes omgooien. Dat gebeurt niet als je de bank met regionaal, nationaal, daarna Europees belastinggeld overeind houd. Dan wordt de fall-out dusdanig verdund dat niemand er echt meer last van heeft. Als ik 5 of 10 Euro meer belasting had moeten betalen om de Griekse en Cypriotische banken overeind te houden en daarmee de Europese economie heel veel schade te besparen, dan had ik van die belasting minder gemerkt dan van de huidige lastenverzwaringen en economische malaise. En dan jaag je ook buiten-Europese investeerders niet weg op een moment dat je hun geld graag wilt laten instromen.
De discussie zou helemaal niet moeten gaan over wie moet dokken maar over hoe het toezicht op de bankaire zou moeten worden georganiseerd zo dat niet opnieuw bij 4 jaar verscherpt toezicht de DNB niet is opgevallen dat er gewoon gefraudeerd werd in een afdeling van SNS. De regels en het toezicht moeten gewoon dusdanig zijn dat echt voorkomen kan worden dat banken plots omvallen. Als banken al in de problemen komen dan blijft het verstandigste beleid dat van Wouter Bos: houd de banken overeind met overheidsgeld maar wel onder zulke voorwaarden dat of die bank weer gezond wordt en het geld terugbetaald met een redelijke rente, of die bank wordt opgesplits en verkocht met terugbetaling van dat geld, en met garantie van alle depositos en gewoon de marktwaarde voor de aandelen op het moment van de redding of zelfs aandelen verhandelbaar houden zodat er meer investeerders kunnen worden aangetrokken. Uiteindelijk zou investeren in een bank gezien moeten worden als ongeveer even veilig als gewoon sparen aangezien de sector on scherp overheidstoezicht staat. Op die manier houd je vertrouwen in de banken en zullen die makkeljker meer particulier geld kunnen aantrekken.
Wat betreft de discussie over de hypotheken, deze zou moeten gaan over hoe je aan de ene kant de bouwsector and de huizenmarkt weer op gang brengt, anderszijds excessen voorkomt en het sociale vangnet verbetert om slectere economische tijden op te vangen. De excessen hebben vooral te maken gehad met het verzilveren van de zogenaamde overwaarde van een huis, de waarde boven de hypotheek waarde die het huis misschien zou opbrengen als je het nu verkocht. Daarvoor hebben mensen hun hypotheken verhoogd, zogenaamd om een verbouwing te doen of anderszins het geld in het huis te benutten, maar te vaak ook om een leuke auto of vakantie mee te bekostigen. Als er dan economische tegenwind ontstaat, blijkt opeens te hypotheek waarde niet te resulteren in overwaarde maar een schuld. Als dan ook nog op die hogere hypotheek geen enkele afbetaling is opgebouwd, of geen spaargeld opzij is gelegd, dan is er een accuut probleem.
Op lange termijn stijgen huisprijzen gemiddeld met de infatie. Als je nu een huis koopt en dat huis zit binnen een redelijke bandbreedte van wat een vergelijkbaar 10 jaar oud huis nu opbrengt, dan is de prijs waarschijnlijk reeel. Als je dat huis zelf over 10 jaar weer verkoopt dan zou het redelijkerwijs ongeveer de huidige waarde plus de inflatie moeten kunnen opleveren. Anders gezegd, als je nu een 110% hypotheek neemt op een huis met een redelijke prijs dan heb je een goede kans dat je dat huis over 10 jaar kan verkopen voor meer dan 110% van de hypotheekwaarde en dus niet zult eindigen met een verlies. Als je een te duur huis koopt, dan kan dat natuurlijk wel eens wat tegenvallen, maar op langere termijn keert ook die waarde terug binnen de normale marges. Als je echter een hypotheek neemt van 110%, en dan na 5 yaar op het hoogtepunt van en huizenbubble de hypotheek verhoogt naar 200% van de oorspronkelijke koopwaarde, loop je een flink risico dat je 5 jaar later, als de economie tegenzit, die 200% niet zult ontvangen bij verkoop.
Een veel betere situatie dan de huidige zou er onstaan met een nieuwe socialere hypoteheek vorm. Deze zou moeten bestaan uit een maximaal 110% of misschien zelfs 120% annuiteiten hypotheek of spaar-hypotheek met progressieve, liniaire of regressieve opbouw van het spaartegoed. Deze hypotheek zou niet mogen worden verhoogd gedurende de looptijd. En de spaarvorm zou het ook mogelijk moeten maken om bij economische tegenwind het gespaarde te gebruiken om betalingsachterstand op de rente-betalingen te voorkomen. Het zal in de meeste gevallen geen probleem zijn om een stuk spaarbedrag tijdelijk te gebruiken om de rentebetalingen te doen tot iemand weer werk heeft. Als iemand daarna dan een wat hoger maandelijks spaarbedrag inlegt om het verlies weer weg te werken, heb je op de koop toe een stuk extra sociale zekerheid die de overheid ook nog eens niets kost. Deze maakt het mensen mogelijk ook bij tijdelijke werkeloosheid niet gelijk het huis te koop te hoeven zetten, en op termijn toch te sparen via het huis voor wat extra oudedags reserve. De beperking tot 110 of 120% van de oorspronkelijke koopwaarde voorkomet excessen en daarmee het risico op huizen-bubbels. De bank loopt bij deze hypotheekvorm ook veel minder risico omdat onvoorziene gedwongen verkopen, waarbij alleen de hyena’s, de opkopers, winnen, vermeden kunnen worden, of in ieder geval op een goed overwogen moment tot verkoop kan worden overgegaan. Hierdoor zullen zowel de bank als de koper zo min mogelijk schade oplopen zelfs als de economie flink tegenzit. Immers, normaliter zou je zelfs bij tegenwind na 3 to 5 jaar zeker voor 110% van de oorspronkelijke hypotheekwaarde moeten kunnen verkopen bij een normale inflatie en ten tijde van koop een normale huizenmarkt.
Een harde eis aan deze voorgestelde hypotheken zou moeten zijn dat ze niet mogen worden verhoogd tot meer dan 110% of 120% van de oorspronkelijke koopwaarde van een huis. Oftewel, regulier onderhoud, verbouwingen, en vooral luxe artikelen en andere prettige zaken, daar zullen mensen gewoon netjes voor moeten sparen, of voor eigen risico dure korter lopende leningen voor moeten nemen. De overheid zou het gebruik van dergelijke nieuwe sociale spaar-hypotheken enorm kunnen stimuleren door goede voorlichting over de lage risoco’s en extra sociale zekerheid die deze hypotheekvorm met zich mee brengt, en door de rente hierop 1 of 2% lager te laten zijn dan van andere hypotheken, bijvoorbeeld door een rente-aftrek regeling voor de banken waardoor deze regeling ook nog eens met minder onnodig rondpompen van geld via en controle door de belastingdienst kan worden geimplementeerd,
Ik ben er van overtuigd dat een dergelijke nieuwe sociale spaarhypotheek een direct effect zal hebben op de huizenmarkt en daardoor ook snel de bouw weer op gang zal gaan komen. Het is te hopen dat alle partijen eens zelfstandig gaan nadenken, deze nieuwe sociale hypotheekvorm omarmen, de zotte voorstellen van Dijsselblom, Rutte en genoemde commissie rondom hypotheken en redding van banken per direkt afschieten, en Dijsselbloem en Rutte de laan uit sturen. Hun beleid is desastreus voor de Nederlandse economie, en ook voor het herstel van de Europese economie.